VOICE賃貸経営の成功と失敗

実体験ストーリー

Real Voice

成功も失敗も体験したオーナーが激白
それでも、賃貸経営はするべき!?昭和住宅株式会社アセット事業部は、2017年に株式会社PLEASTより事業譲渡を受けました。VOICEについては、事業譲渡前の内容を記載しております。

横田 淳さん(仮名 44歳) 福岡在住。平成17年、36歳にして名古屋市中川区に1棟目のアパートを所有しアパートオーナーとなる。平成19年、名古屋市守山区に2棟目を所有。アパートオーナーとしての喜びを感じ、逆に怖さも経験した。アベノミクスにより経済成長が見込める今、再度、賃貸経営に関心を強めている。

賃貸経営を始めようと思ったきっかけは?

横田)私たちの世代は、誰もが感じていることかもしれませんが、「公的な年金って本当にもらえるの?もらえたとして生活できるの?」という不安や危機感が常にどこかにあったんです。かといって、株とかFXといった当時者の能力が必要になる投資は、私には無理…。
そんなとき、賃貸経営について話を聞く機会があって、そのビジネスモデルを知り、どんどん興味が湧いてきたのです。
そこで実際に賃貸経営を提案している企業に話を聞いてみると「現在、名古屋市内に建築予定のアパートがあります。こちらの物件なら自己資金200万円からスタートできますよ」という提案をいただいて、これはチャンスだと感じたんです。「少ない自己資金でもできる」とは聞いていましたが、それなりの額は用意しなくては無理だろうと思っていたのに…。その場で妻に電話をして、了承をとりつけました。

大きな借入(ローン)を組むことに不安はありませんでしたか?

横田)もちろん、ありましたよ。銀行融資4800万円と、その企業さんからバックアップローンということで500万円。合計5300万円の借入ですからね。でも、賃貸経営においては実績のある会社からの提案でしたから、そこまで不安に感じることなくスタートすることができました。

オーナーになってから、困ったことや煩わしいことが出てきたのでは?

横田)まったく無かったですね。当時、私は36歳。仕事はかなり忙しくて、そのあたりは心配していたのですが…。「本当に、オーナー(自分)の仕事ってないんだ」と思ったくらいです。管理の業務も、全ておまかせでしたし、お恥ずかしい話ですが、アパートを購入して3年間は、経営しているアパートを自分の目で見たこともなかったんですよ。唯一、確定申告のときぐらいですかね。しなくてはならないことがあったのは。

それで将来への不安は払拭されましたか?

横田)多少は安心することができました。当時の名古屋は、景気もそこそこ良くて、土地の価格も上昇傾向でしたし、名古屋駅前の再開発なんかもあって、”日本の中で最も元気のいい街”だって思えましたから。担当の営業の方も、「横田さんの土地、購入当時よりもかなり値上がりしてますよ」って言ってくれたりして…。26年のアパートローンでしたが、完済したら、土地を売却すれば、それなりの金額にはなるだろうと期待が持てました。

初めてのアパート経営ですが、順調だったんですね。

横田)順調すぎるほど、順調でしたよ。8世帯のアパートですが5年間で空室が出たのは、2、3回ぐらいだったと思います。退去が出た際も、すぐ次の入居者が決まってましたから。入居率は、限りなく100%に近い状況だったかなぁ~。家賃収入に関しても、毎月の手残りで7万円ほど、常にありましたからね。固定資産税を引いても、5年間で自己資金の200万円が回収できました。これからは「貯蓄の感覚でいくぞ」ってところだったのですけどね…。その後、売却してしまったんです。

なぜ、順調だったのに手放すことに?

横田)一言で言えば、リーマンショックですかね…。と言っても、直接、賃貸経営に影響がでたわけじゃにんですよ。1棟目を提案いただいた企業が、影響を受けていたようだったんです。当時は、かなり経営が厳しい状況だと聞いて、アパートの管理全てをその企業にお願いしていたので、「もし…倒産したら、私のアパートは、どうなるんだろう…?」って、不安に感じてしまったんです。実は、その1年前くらいに別の企業から2棟目のアパートも購入していて、そのことも頭にあったかもしれません。とはいえ、ちゃんと売却益もありましたし、1棟目の賃貸経営自体は、順調だったんです。それでも、そのまま続けていれば…。もっと冷静に判断していれば…。という、後悔は残りますね。

2棟目も、順調にいったのですか?

横田)結果から言うと、失敗でした。1棟目のアパートは一般管理の契約だったので、2棟目は、手堅くと思いサブリース。つまり一括借り上げでの管理契約を結んだんです。空室状況に関わらず、毎月3万円を越す家賃収入が定期的に振り込まれるので、1棟目とあわせると約10万円の手残りがありました。しばらくの間は、賃貸経営も順調すぎるほど順調で、不安なんて正直、全く感じませんでした。ところが、1棟目のアパートを売却した後、上手くいかなくなりました。



これまでの賃貸経営の経験から、「管理に強いパートナーを選ぶことが大切」とおっしゃる横田さん。有益な情報を収集するためには、多くの開発・販売企業の担当者と直接話をするのがいちばんなのだそう。

いったい…何があったんでしょう。

横田)2棟目のアパートを提案していただいた企業が、民事再生を申請したんです。つまり、倒産です。ところが、私は倒産の1ヶ月前に、管理契約の内容をサブリースから一般管理に変更したんです。管理部門は、その企業のグループ企業がそのまま継続して引き受けるということだったので、間一髪セーフでした。しかし、契約変更後、予想もしていなかった事実が判明したんです。実は入居者が6世帯中4世帯しかいなかったんです。私もサブリースだからと、入居状況のことは一切気にしたことがなくて、その時に初めて知りました。管理契約変更後のローン返済時には、こちらの手出しが発生するようになったんです。結局、そんな状況が2年半続きました。

よい解決方法はなかったのですか?

横田)管理会社の担当に電話したり、直接会って、現状の確認と入居者募集の施策を訊ねることぐらいでしたね。担当も「頑張ってやってる」と説明だけで、私もかなり苛立っていたことを覚えています。結局、管理会社を名古屋の大手の業者に変えましたが、それでも改善の兆しは見えませんでした。ひどいときは、3室も空室になり、年4回に分けて振り込む固定資産税とローンの支払いが重なるときは、手出しが15万円を超えたこともありました。順調だった1棟目を売却せずにそのまま経営を続けていれば、2棟目の補填ができたのですけど。

2棟目の失敗は、何が原因だと思いますか?

横田)いちばんは、サブリースということで安心してしまい、入居状況も確認せず、ノホホンとしていた私の甘さでしょうね。

今後、アパート経営を始める予定は?

横田)実は、考えてます。過去にハッピーな思いも、辛い思いもしてますし、多少なりとも知恵はつきましたからね。最近は、単身用アパートのデザイン性や構造も、ずいぶんと進化を遂げたと感じます。どこのアパートもお洒落ですし、単身者には喜ばれそうな物件が増えているのではないでしょうか。

賃貸経営をするうえで大切なことを1つ挙げるとすれば?

横田)「管理に強いパートナーを選ぶ」ことだと思います。賃貸経営って、ほとんどのオーナーが20年以上のローンを組む、先が長いわけです。その間、絶対空室は出ますし、家賃を下げてはならない場面などもあると思います。だからこそ、ピンチのときにもオーナーと本気で向き合ってくれるようなパートナー企業とお付き合いがしたいですよね。管理業務の中でも重要な入居者の募集は、どこもアウトソーシングに頼る部分が大きいのです。オーナーに対して、空室に対する施策がスピーディーに提案できるよう、パートナー企業が外部の入居者の仲介業者と太いパイプを持っているのかどうかは、重要な鍵になると思いますよ。

横田さんにとって、賃貸経営とは、価値のある投資だと思いますか?

横田)私自身は、賛成派です。ただ、私も失敗を経験した一人として言いたいのは、やるなら多少は勉強が必要だということ。そして、賃貸経営のことを知るためには、やはり賃貸経営を提案している企業から直接情報を収集するのがよいと思います。話を聞いたからといって、強引な営業をするところってそんなにないので、気軽に積極的に色々な情報を聞き出してみることです。冗談抜きに、我々の世代は、年金なんてあてにできないですよ。普通の人が普通の生活をできない時代がくると思います。何もしないってことは、それだけでリスクです。何かにトライできる人って、将来を掴めるチャンスがある人だと思いますね。

弊社からも積極的に情報収集をされておられますが、昭和住宅アセット事業部のアパート経営はどのように思われますか。

横田)昭和住宅アセット事業部さんについては、オーナー側の想いを積極的にくみ取ることで、管理業務の強化を図っていこうとされている姿勢に、好感をもちました。今回のインタビューのお話を受けたのも、そうした姿勢に共感を覚えたからです。いろんな話をお聞きしましたが、管理面において、オリジナルの商品開発も考えておられるみたいでしたし、実現すれば、賃貸経営に興味を持つ30代、40代世代にとって、強い味方になるんじゃないかと思いました。私も、期待しています。